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禁捂盤惜售，樓盤獲預售證10日內需全部對外銷售
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住建部再次放大招！莆田人買房租房或迎來重大利好
住建部5月19日晚間公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發商捂盤惜售，要求買房中介服務費施行明碼標價。房地產開發企業取得預售許可后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。據了解，《條例》立法的目的在于建立購租并舉的住房制度，規范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。
在住房銷售環節，意見稿著重規范了開發商為炒作房價而采取的捂盤惜售行為。明確提出，房地產開發企業預售住房的，應當取得預售許可證；取得預售許可后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。 12個銷售行為被明令禁止，包括發布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等。 對于房地產開發企業違反以上規定銷售住房，未辦理住房現售備案或未將預售住房取得的資金納入監管賬戶或者侵占、挪用資金等行為，房產管理部門責令限期改正，可以暫停合同網上簽約權限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬元以上200萬元以下罰款；情節嚴重的，由原資質審批部門降低資質等級或者吊銷資質證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 對房產中介，劃定11個“禁區” 房地產中介作為服務行業，在住房租賃和銷售方面發揮了重要作用。征求意見稿對房地產中介行業管理也作了具體規定。 一是規范機構設立和從業人員管理。征求意見稿規定，房地產經紀機構應當具備一定數量的房地產經紀專業人員。同時，按照國家行政審批制度改革的要求，規定國家實行房地產經紀專業人員職業資格制度，并規定房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務。房地產經紀人員在服務時，要實行實名掛牌服務。 二是規范房源信息發布。征求意見稿規定，房地產經紀機構發布住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，實地查看住房，并編制住房狀況說明書。針對近些年來快速發展的住房租賃、銷售網絡信息服務平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實性承擔的相應管理責任。 三是規范收費行為。征求意見稿規定，房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價制度，房地產經紀機構要在經營場所醒目位置公示服務項目和收費標準，在收費前，要向當事人出具收費清單，房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。 四是明確從業禁止行為。針對房地產經紀機構和從業人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，征求意見稿規定了中介機構和從業人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。經紀機構和從業人員違反上述規定的，征求意見稿規定了給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。 實行實名交易制度，交易資金應當納入監管賬戶 此外，征求意見稿還注重保護當事人的交易安全，強化住房租賃和銷售的監督管理。 一是實行實名交易制度。征求意見稿規定住房租賃和銷售應當實名交易，并規定在住房租賃和銷售等活動中采集的個人信息受法律保護。 二是實行交易資金監管制度。征求意見稿規定，房地產開發企業預售住房、房地產經紀機構接受委托銷售住房的，交易資金應當納入監管賬戶。對于當事人自行成交的，當事人可以約定將交易資金應當納入監管賬戶。 三是實行機構備案管理制度。征求意見稿規定，住房租賃企業、房地產經紀機構應當自成立之日起三十日內到工商注冊地房產管理部門備案，房產管理部門應當及時將備案信息向社會公開。 同時還規定，房產管理部門要落實“雙隨機、一公開”制度，加大執法檢查力度。四是強化政府服務，加強信用體系建設。征求意見稿規定要建立住房租賃和銷售信息服務與監管平臺，推進房地產行業信用體系建設，構建守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。 房東暴力、強制攆人被明令禁止 為保護承租人合法權益，意見稿對出租人行為設置了限制條款。包括“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房”；“出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能”；“出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準”等。 作為租賃市場的另一個主體，出租人在交易中同樣需要安全感。為此，意見稿對承租人行為進行了如下約束：承租人應當遵守法律、法規的規定，按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備；承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內可解除住房租賃合同。 房東不得擅自抬價，鼓勵租金按月支付 對于最敏感的租金支付，意見稿不僅提出鼓勵按月支付，還明確房東不得擅自抬高租金。承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。 鼓勵出租人提供更長租期，租期不低于三年 促進租金支付方式更為靈活的同時，意見稿還鼓勵租賃企業和出租人提供更長的租期。 意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。 當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。 租房押金不得無故扣留，違規最高可罰20萬元 意見稿明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。 不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據意見稿規定，出租人違反規定扣留押金，將由房產管理部門予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
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